0
0
Hipotekārā kredīta procentu likmes: kā nepārmaksāt?
Divi cilvēki var aizņemties vienādu summu, bet 30 gados bankai samaksāt pavisam atšķirīgu cenu. Atšķirību nosaka ne tikai ienākumi, bet lielā mērā hipotekārā kredīta procentu likmes, pirmā iemaksa un tas, cik rūpīgi salīdzināti banku piedāvājumi.
Starpība procentos var izmaksāt pat vairāk nekā jauna automašīna
Hipotekārais kredīts ir lielākā finansiālās saistības dzīvē, tāpēc pat šķietami neliela procentu likmes atšķirība var būtiski ietekmēt kopējās izmaksas. Ja divi cilvēki aizņemas vienādu summu uz vienādu termiņu - viens bankai var samaksāt pat vairākus desmitus tūkstošu eiro vairāk nekā otrs. Iemesls nav lielāka alga vai veiksme, bet, cik rūpīgi ir salīdzināti piedāvājumi un cik labi izprasts, no kā veidojas procentu likme.
Vai sava banka vienmēr piedāvā izdevīgāko hipotekāro kredītu?
Kad tiek plānota hipotēka, daudzi hipotekārā kredīta pieteikumu loģiski iesniedz savā bankā, ko ikdienā lieto, kur saņem algu un ikdienā izmanto internetbanku. Bet vai tāpēc hipotēkas gadījumā sava banka uzreiz būs finansiāli izdevīgākais risinājums?
Nē, ar to tomēr nepietiek, lai pieņemtu galīgo lēmumu. Hipotekārā kredīta nosacījumui katrā bankā tiek vērtēti pēc iekšējās riska politikas. Viena banka lielāku uzmanību pievērš ienākumiem, cita pirmajai iemaksai vai augstāk novērtē pašu īpašumu. Rezultātā divas bankas vienam un tam pašam klientam var piedāvāt atšķirīgus nosacījumus, komisijas maksu vai pat finansējuma apmēru.
Izdevīgākās hipotekārā kredīta procentu likmes var iegūt arī citās bankās, un, ja konkrētajā brīdī cita banka aktīvi vēlas piesaistīt jaunus hipotekāro kredītu klientus, tas var vainagoties ar izdevīgākiem nosacījumiem.
Tāpēc iesakām neapstāties pie pirmā piedāvājuma, pat dažas niecīgas desmitdaļas procentpunktos 25-30 gadu laikā var nozīmēt vairāku tūkstošu eiro ietaupījumu.
Padoms: nesteidzies pieņemt pirmo piedāvājumu. Aizpildi īsu pieteikumu kredītu salīdzināšanas platormā un noskaidro banku un nebanku aizdevēju nosacījumus vienuviet. Tas ir ātrākais ceļš noskaidrot sev ievērojami izdevīgāko variantu.
No kā īsti veidojas hipotekārā kredīta procentu likmes?
Hipotekārā kredīta likme sastāv gan no bankas pievienotās likmes, gan mainīgās tirgus likmes jeb EURIBOR. Bankas savu pievienoto likmi nosaka individuāli, un galējo piedāvājumu ietekmē klienta ienākumi, esošās saistības, kredītvēsture, pirmās iemaksas apmērs un arī pats īpašums. Jo lielāka pirmā iemkasa un vērtīgāks īpašums, jo labākus nosacījumus iespējams iegūt.
Savukārt EURIBOR ir tirgus likme, kas laika gaitā vairākkārt var pieaugt vai samazināties. Līgumos parasti izmanto 3, 6 vai 12 mēnešu EURIBOR, tāpēc maksājums tiek regulaŗi pārskatīts līgumā noteiktajos datumos.
Ja bankas likme, piemēram, ir 1,6% un attiecīgais EURIBOR ir 2,1%, kopējā procentu likme konkrētajā periodā būs 3,7%.
Padoms: Kādēļ salīdzināšana ir svarīga? Jo pat 0,2-0,5 procentpunktu starpība ilgtermiņā var izmaksāt vairākus tūkstošus eiro. Kredītu salīdzināšana ļauj ātri uzzināt, vai savas bankas piedāvājums patiešām ir izdevīgais.
Hipotēkas īstā cena kļūst redzama tikai pēc aprēķina
Pieņemsim, ka iegādājaties mājokli par 100 000 eiro un veicat 15% pirmo iemaksu. Nepieciešamā kredīta summa ir 85 000 eiro, bet atmaksas termiņš- 30 gadi.
Ja jums tiek piedāvāta 3,95% kredītu procentu likme, ikmēneša maksājums būs aptuveni 403 eiro. Pieskaitot procentus, līguma maksu un citas obligātās izmaksas, kopējā atmaksājamā summa 30 gados var sasniegt gandrīz 147 000 eiro.
Tas labi parāda, ka hipotekārā kredīta izvēlē nevajadzētu skatīties tikai uz ikmēneša maksājumu. Svarīgi ir salīdzināt arī kopējo atmaksājamo summu un gada procentu likmi (GPL), jo tieši tur vislabāk redzams, cik patiesībā izmaksās aizdevums.
Labā ziņa - šo summu bieži var samazināt. Zemāka bankas pievienotā likme, lielāka pirmā iemaksa, vairāku banku piedāvājumu salīdzināšana vai vēlāk veikta kredīta refinansēšana var palīdzēt samazināt kopējo pārmaksu par vairākiem tūkstošiem eiro.
💡 Tip & Trick: Ja plānojat hipotekāro kredītu uz 30 gadiem, aprēķiniet arī maksājumu uz 25 un 20 gadiem. Nereti starpība ikmēneša maksājumā ir mazāka, nekā cilvēki iedomājas, bet kopējā procentu pārmaksa samazinās par vairākiem desmitiem tūkstošu eiro. Ja ienākumi to atļauj, īsāks termiņš gandrīz vienmēr ir finansiāli izdevīgāks.
Bankas likme vai GPL - kuru skaitli salīdzināt?
Bankas pievienotā likme ir svarīga, kļūstot īpaši kārdinoša, ja ir zemākā tirgū, taču ar to vien nepietiek. Tieši GPL nosaka kredīta kopējās izmaksas. Procentu likme var būt konkurējošākā tirgū, bet ja nav iekļautas komisijas, administrēšanas maksājumi un citas papildu izmaksas, kopējā procentu likme var jūtami pieaugt. Tādēļ salīdzinot, vērību pievērsiet tieši GPL. Notāra izdevumi GPL parasti netiek iekļauti.
Kā saņemt zemāku bankas pievienoto likmi?
Palielini pirmo iemaksu
Viens no veidiem, kā saņemt labākus nosacījumus un samazināt aizdevuma apmēru, ir lielāka pirmā iemaksa, jo lielāku iemaksu sedz pircējs, jo mazāks ir bankas risks. Lai gan tas var ietekmēt nosacījumus, ir vērts parēķināt - vai ir vērts pirmajai iemaksai atdot pilnīgi visus uzkrājumus. Jo pēc darījuma būs vajadzīga nauda gan nodevām, pārcelšanās izdevumiem, gan neparedzētiem remontiem - virtuves remontam, elektrības maiņai vai mēbeļu iegādei.
Sakārto mazās saistības
Vairākas saistības, auto līzings vai vairāki īstermiņa kredīti būtiski var samazināt pieejamo hipotekārā kredīta summu, part ar labu algu. Svarīgi: ja kredītkarti ikdienā neizmanto, banka var ņemt vērā pieejamo limitu kā potenciālu saistību. Tādēļ pirms pieteikšanās ir vērts pārskatīt visus kredītus un atteikties no nevajadzīgiem limitiem.
Izvēlies bankai saprotamu īpašumu
Bankas vērtē ne tikai aizņēmēju, bet arī mājokli, kas kalpos par ķīlu. Energoefektīvs dzīvoklis labā vietā bankai ir vieglāk finansējams nekā lauku īpašums ar neskaidru tehnisko stāvokli.
Bankas energoefektīviem mājokļiem biežāk piedāvā īpašus nosacījumus, jo atbalsta videi draudzīgākus risinājumus, taču jāvērtē viss piedāvājums kopumā, nepaļaujoties uz izdevīgāku aizdevumu, balstoties uz “eco kredītu”.
ALTUM samazina nepieciešamo uzkrājumu, nevis mājokļa cenu
ALTUM garantija ir ļoti pieprasīts risinājums, kas var palīdzēt cilvēkiem ar stabiliem ienākumiem, bet nepietiekamiem līdzekļiem pirmajai iemaksai, ātrāk noformērt īpašuma pirkuma līgumu.
Svarīgi! ALTUM galvojums nav valsts dāvināta nauda pirmajai iemaksai, bet gan valsts sniegts nodrošinājums bankai, kas dažiem aizņēmējiem ļauj saņemt hipotekāro kredītu ar mazāku pašu uzkrājumu.
Atbalsts pieejams ģimenēm ar bērniem, jaunajiem speciālistiem līdz 35 gadu vecumam, kuri ieguvuši profesionālo vai augstāko izglītību, kā arī Nacionālo bruņoto spēku karavīriem. Ja atbilstat kādai no šīm grupām, ALTUM garantija var palīdzēt saņemt hipotekāro kredītu ar mazāku paša uzkrājumu pirmajai iemaksai.
Ģimenēm garantijas apmēru ietekmē bērnu skaits, īpašuma atrašanās vieta un energoefektivitāte. Altum var pieteikties arī gaidot pirmdzimto.
Vērtējums var radīt negaidītu iztrūkumu
Pieņemsim, ka esat noskatījis dzīvokli, kur pārdošaans cena ir 100 000 eiro, bet sertificēts vērtētājs novērtējot īpašumu, kā tirgus vērtību nosaka tikai 90 000 eiro.
Ja banka finansē 85% no īpašuma vērtējuma, maksimālā kredīta summa būs 76 500 eiro. Tas nozīmē, ka ar ierasto 15% pirmo iemaksu vairs nepietiek. Papildus tai jums būs jāsedz arī 10 000 eiro starpība starp pārdevēja cenu un bankas atzīto tirgus vērtību. Tas nozīmē, ka darījuma brīdī var nākties plānot ievērojami lielākus līdzekļus, nekā sākotnēji plānots.
Bet, ko darīt šādā situācijā?
Vispirms nevajadzētu steigties. Ja vērtējums ir zemāks par pirkuma cenu, tas ir vērtīgs arguments pārrunām ar pārdevēju. Daļa pārdevēju ir gatavi samazināt cenu līdz vērtētāja noteiktajai tirgus vērtībai vai nedaudz augstāk, jo arī nākamais pircējs, visticamāk, saskarsies ar līdzīgu problēmu.
Ja vienošanās nav iespējama, rūpīgi izvērtējiet, vai esat gatavs starpību segt no saviem līdzekļiem. Ja nē, finansiāli drošāks risinājums var būt cita īpašuma meklēšana.
Neaizmirsti par izmaksām ārpus pirmās iemaksas
Koncentrējoties uz pirmo iemaksu, daudzi cilvēcīgi var aizmirst par tikpat būtisku investīciju kā īpašuma vērtēšanas izmaksas, notāra pakalpojumi, zemesgrāmatas nodevas, mājokļa apdrošināšanas izmaksas un atsevišķos gadījumos arī bankas komisijas maksu.
Padoms: ja uzkrājums ir, piemēram, 15 000 eiro, vēlams neplānot visu summu izmantot tikai pirmajai iemaksai. Gudrāk ir daļu atstāt darījuma izmaksām un neparedzētiem tēriņiem. Pretējā gadījumā var rasties situācija, ka kredīts ir apstiprināts, bet darījumu nav iespējams pabeigt, jo pietrūkst līdzekļu.
Īpaši uzmanīgiem jābūt, iegādājoties vecāku īpašumu, kur remonta darbi var prasīt vairākus tūkstošus eiro, tāpāt iegādājoties nekustamo īpašumu bieži nākas mainīt sadzīves tehniku, mēbeles, vai plānot virtuves remontu. Šie pirkumi maksā gana daudz, tāpēc tos ir vērts ieplānot budžetā jau pirms hipotekārā kredīta noformēšanas.
Vai hipotekārā kredīta procentu likmi vēlāk var samazināt?
Hipotekārā kredīta nosacījumi nepaliek nemainīgi visu aizdevuma termiņu. Ja pēc vairākiem gadiem jūsu finansiālā situācija ir uzlabojusies, īpašuma vērtība pieaugusi vai cita banka piedāvā izdevīgākus nosacījumus, ir vērts atkārtoti izvērtēt savu kredītu un izvērtēt, vai ir iespējams samazināt hipotekārā kredīta procentu likmes.
Pirmais solis parasti ir saruna ar esošo banku. Ja tā nevēlas pārskatīt pievienoto procentu likmi, iespējams apsvērt kredīta refinansēšanu citā bankā. Konkurence hipotekāro kredītu tirgū nozīmē, ka jaunu klientu piesaistei bankas nereti piedāvā labākus nosacījumus nekā iepriekš.
Padoms: pirms refinansēšanas vienmēr aprēķiniet ne tikai jauno mēneša maksājumu, bet arī visas ar pāreju saistītās izmaksas. Ja procentu likmes starpība ir neliela vai līdz kredīta termiņa beigām atlicis pavisam maz, refinansēšana var neatmaksāties. Savukārt, ja līdz kredīta atmaksai vēl ir 15-20 gadi, pat neliels procentu likmes samazinājums var ļaut ietaupīt vairākus tūkstošus eiro.
Ja rodas iespēja , ir vērts apsvērt arī daļēju pirmstermiņa kredīta atmaksu. Samazinot pamatsummu, samazinās arī procenti, kas jāmaksā turpmāk, un ilgtermiņā tas var būt viens no efektīvākajiem veidiem, kā samazināt kopējās kredīta izmaksas.
Biežāk uzdotie jautājumi
Likmes mainās atkarībā no EURIBOR, bankas piedāvājuma, pirmās iemaksas, klienta maksātspējas un īpašuma. Tāpēc precīzu likmi var uzzināt tikai pēc individuāla bankas piedāvājuma saņemšanas. Banka finansējumu aprēķina, ņemot vērā īpašuma vērtējumu un prasīto pirmo iemaksu. Ja pirkuma cena pārsniedz vērtējumu, starpība jāsedz pircējam. Ja vērtējums ir 48 000 eiro, bet pārdevējs par īpašumu prasa 52 000 eiro, starpību ir jāsedz pašam, rēķinoties arī ar pirmās iemaksas apmēru. Parasti var veikt daļēju vai pilnīgu pirmstermiņa atmaksu un pēc likuma - tas nav aizliegts, taču pirms tam jāpārbauda līguma nosacījumi un iespējamās izmaksas. Lielāka pamatsummas iemaksa var samazināt termiņu vai nākamos maksājumus.
Rakstu veidoja Agnese Šķestere, www.fixkredits.lv satura menedžere
Komentāri
Atstāj savu komentāru:
Tava epasta adrese netiks publiski atspoguļota. Visi lauciņi ir obligāti!